Luật Bình Dương

Nội dung tư vấn: 

Luật sư cho tôi hỏi: gia đình tôi đã mua 1 miếng đất vào năm ngoái (2017) từ 1 gia đình bị vỡ nợ. Khi đó mọi thủ tục sang tên làm sổ đều diễn ra suôn sẻ và nay gia đình tôi đang sở hữu sổ hồng miếng đất đó. Tuy nhiên mấy ngày gần đây có người của toà án đến nói với gia đình tôi đó là đất bị phong toả. Ý là có thể sẽ bị thu hồi. Vậy luật sư có thể giải thích về trường hợp của gia đình tôi được không? Gia đình tôi có vi phạm hay sai điều gì không và liệu chúng tôi có bị thu hồi miếng đất đó không ?

Xin cảm ơn lật sư!

 

Trả lời tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Luatbinhduong.net, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán phải đáp ứng các điều kiện sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có mua từ một gia đình đang vỡ nợ và Tòa án có thông báo đất đang bị phong tỏa nên bạn cần xem xét tại thời điểm gia đình thực hiện thủ tục mua bán thì mảnh đất đó có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không? Tức là tại thời điểm đó quyền sử dụng đất có đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án không?

Nếu bên bán đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên (đất không có tranh chấp, đã có GCN, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đang trong thời hạn sử dụng đất) thì bên bán có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn và việc mua bán này là phù hợp với quy định pháp luật. Nếu bên bán không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên mà vẫn tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho bạn có thể bị thu hồi theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013:

“2. Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Như vậy, khi mảnh đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng mà bên bán vẫn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn thì hợp đồng hai bên kí sẽ bị vô hiệu. Khi đó theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Đồng thời, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ngoài ra, Giấy chứng nhận gia đình bạn đã được cấp có thể bị thu hồi theo quy định trên.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luatbinhduong.net về vấn đề bạn vừa yêu cầu. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email: lbd@luatbinhduong.net hoặc gọi điện tới số điện thoại (0274) 6270 270 để được tư vấn hỗ trợ nhanh nhất.

Trân trọng!