ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG CÓ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐƯỢC HAY KHÔNG?

CÂU HỎI:

Chào Luật sư, năm 2018 gia đình tôi có thế chấp một mảnh đất tại phường A thành phố B để vay khoản tiền 500 triệu tại ngân hàng. Nay gia đình tôi muốn xin giấy phép xây dựng để xây nhà trên đất thì có được không? Thủ tục để xin giấy phép xây dựng trong trường hợp này như thế nào?

TRẢ LỜI:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Luatbinhduong.net. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật Dân sự năm 2015

- Luật Xây dựng năm 2014

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP

- Thông tư 15/2016/TT-BXD

Thứ nhất, có được xây dựng nhà trên đất đang thế chấp trong Ngân hàng không?

Căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 về các quyền của bên thế chấp như sau:

"1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết."

Như vậy, theo quy định trên, đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, bạn vẫn được quyền làm tăng giá trị tài sản thế chấp, trong đó có việc xây dựng nhà trên đất.

Thứ hai, trình tự thủ tục xây dựng nhà trên đất đang thế chấp trong ngân hàng

Do đất này bạn đang thế chấp trong Ngân hàng, nên về thủ tục, ngoài việc xin giấy phép xây dựng tại UBND, bạn cần thông báo cho Ngân hàng về việc xây dựng nhà trên đất về đề nghị Ngân hàng tạo điều kiện cung cấp các hồ sơ, tài liệu để bạn có thể thực hiện được việc xin Giấy phép xây dựng. Thông thường, Ngân hàng sẽ yêu cầu bạn ký thêm phụ lục hợp đồng để thế chấp cả ngôi nhà mới xây dựng trên đất nhằm tránh tranh chấp phát sinh sau này khi xử lý tài sản thế chấp.

Căn cứ vào Thông tư số 15/2016/TT-BXD, nếu đất của gia đình bạn đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 93 Luật xây dựng 2014 về Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, bạn tiến hành làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng đến Ủy ban nhân dân cấp huyện (Căn cứ Điểm c, Khoản 2, Điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD). Hồ sơ bao gồm:

i) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD.

ii) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

iii) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật xây dựng gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 –1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện,thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được các cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

iv) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 03 tầng và có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2, hộ gia đình có thể tự tổ chức thiết kế và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.

Như vậy, mặc dù đất đang thế chấp trong ngân hàng, gia đình bạn vẫn được xây nhà trên đất. Tuy nhiên bạn cần phải thống báo với Ngân hàng về việc muốn xây nhà trên đất, yêu cầu Ngân hàng cung cấp bản sao các giấy tờ và bạn 02 bộ hồ sơ như hướng dẫn ở trên đến UBND cấp quận huyện để thực hiện việc xin Giấy phép xây dựng.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luatbinhduong.net về vấn đề bạn vừa yêu cầu. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email: lbd@luatbinhduong.net hoặc gọi điện tới số điện thoại (0274) 6270 270 để được tư vấn hỗ trợ nhanh nhất.

Trân trọng!

Chia sẻ: